Wie kauft man eine Immobilie in Italien? Wie hoch sind die Kaufkosten? Praktischer Leitfaden für Polen

Italien begeistert mit seiner Landschaft, reichen Geschichte und einzigartigem Lebensstil. Kein Wunder, dass immer mehr Polen von einem eigenen Haus in diesem malerischen Land träumen. Der Kauf einer Immobilie in Italien ist nicht kompliziert, erfordert jedoch eine angemessene Vorbereitung und Kenntnis der lokalen Verfahren. Hier ist ein praktischer Leitfaden, der Ihnen Schritt für Schritt hilft, sicher und reibungslos Eigentümer Ihres Traumhauses oder Apartments in Italien zu werden.

1. Standortwahl und Budgetplanung

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, lohnt es sich, verschiedene Regionen Italiens kennenzulernen, da jede ihre eigene Charakteristik, ihr Klima und ihre Immobilienpreise hat. Sie sollten sich folgende Fragen stellen:

• Träumen Sie von einer Villa in der Toskana umgeben von Weinbergen?
• Oder vielleicht von einem Apartement am Meer an der Amalfiküste?
• Oder einem historischen Haus im Herzen Roms?

Wie anfangen?

• ✔ Durchsuchen Sie Online-Angebote, um sich einen Überblick über die Marktpreise zu verschaffen.
• ✔ Vergleichen Sie Lebenshaltungskosten, Steuern und Verfügbarkeit lokaler Dienstleistungen in verschiedenen Regionen.
• ✔ Legen Sie ein realistisches Budget fest – nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für Steuern, Transaktionskosten und mögliche Renovierungen.
• ✔ Lernen Sie die Umgebung kennen, in der Sie Ihre Traumimmobilie kaufen möchten.

2. Formalitäten und Rechtsstatus

Gute Nachrichten! Polen können Immobilien in Italien ohne Einschränkungen erwerben. Es ist keine spezielle Genehmigung erforderlich, aber einige Formalitäten müssen erfüllt werden:

• ✔ Codice Fiscale – die italienische Steuernummer, notwendig für alle finanziellen Transaktionen. Sie kann beim italienischen Konsulat in Polen oder direkt in Italien beantragt werden.
• ✔ Bankkonto in Italien – nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber die Zahlung von Steuern, Rechnungen und anderen Kosten rund um die Immobilie. Heutzutage sind Überweisungen vom polnischen Konto problemlos möglich.

3. Unterstützung von Experten

Der Kauf einer Immobilie im Ausland erfordert Vorsicht, daher empfiehlt es sich, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen:

• ✔ Immobilienmakler (Agente Immobiliare) – hilft, die passende Immobilie zu finden, den Preis zu verhandeln, bereitet die Dokumente vor und stellt sicher, dass die Transaktion rechtlich einwandfrei abläuft.
• ✔ Notar (Notaio) – in Italien eine Schlüsselfigur bei der Transaktion. Als unabhängiger Beamter erstellt er die Eigentumsurkunde, registriert den Kauf und sorgt dafür, dass alle Steuern korrekt bezahlt werden.

4. Kaufprozess – Schritt für Schritt

Nachdem Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, folgt der Transaktionsprozess. So läuft er ab:

• ✔ Proposta d’Acquisto (Kaufangebot) – schriftliches Angebot an den Verkäufer, oft mit einer symbolischen Anzahlung (1-5 % des Immobilienwerts).
• ✔ Contratto Preliminare (Vorvertrag, auch Compromesso genannt) – enthält die vereinbarten Kaufbedingungen, Preis und Fristen. Hier zahlen Sie eine Anzahlung von 10-30 % des Immobilienwerts. Zieht sich eine Partei ohne Grund zurück, kann die Anzahlung verfallen oder doppelt zurückgezahlt werden.
• ✔ Atto di Vendita (Notarielle Urkunde) – der finale Schritt vor dem Notar, der den Vertrag vorliest und alle Formalitäten abschließt. Vor oder nach der Unterzeichnung (je nach Vereinbarung):
  • – zahlen Sie den Restbetrag,
  • – begleichen Steuern und Transaktionskosten,
  • – und werden offiziell Eigentümer der Immobilie!

5. Steuern und Gebühren

Wir haben einen Kostenrechner erstellt, mit dem Sie die geschätzten Kosten für den Immobilienkauf in Italien ermitteln können – klicken Sie hier, um zu erfahren, mit welchen Ausgaben Sie rechnen sollten.

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, die Sie in Ihrem Budget berücksichtigen sollten:

• ✔ Kaufsteuer – kann je nach Kauf als prima casa oder seconda casa 2 % oder 9 % betragen.
• ✔ Notargebühren – in der Regel 1-2 % des Immobilienwerts.
• ✔ Maklerprovision – standardmäßig 3-6 % für jede Partei.
• ✔ Zusätzliche Kosten – z. B. Übersetzungen, Hypothekengebühren, ggf. zusätzliche Rechtsberatung.

Die Gesamtkosten der Transaktion können je nach Standort und Kaufmodalitäten zwischen 7 und 18 % des Immobilienwerts liegen.

6. Was nach dem Kauf?

• ✔ Umtragung der Versorgungsleistungen – Strom, Gas, Wasser und Internet.
• ✔ Lokale Steuern – z. B. IMU (Grundsteuer, abhängig von der Nutzung der Immobilie) und TARI (Müllabfuhrgebühr).
• ✔ Gebäudeversicherung – nicht verpflichtend, aber sinnvoll zum Schutz vor Schäden.
• ✔ Immobilienverwaltung – falls das Haus als Ferienresidenz genutzt wird, empfiehlt sich ein Management-Service oder die Kurzzeitvermietung.

Zusammenfassung

Der Immobilienkauf in Italien kann ein Traum sein, wenn man sich gut auf den Kaufprozess vorbereitet. Eine gründliche Marktanalyse, Expertenunterstützung und Kenntnis der lokalen Abläufe sind der Schlüssel zu einer sicheren und erfolgreichen Transaktion. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie Ihr eigenes Stück vom schönsten Land der Welt genießen.

Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung beim gesamten Kaufprozess wünschen – kontaktieren Sie uns gerne. Wir helfen Ihnen mit Freude!